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2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。

　　“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。

【光明云说法】为入职而“假结婚” “假结婚协议”能否对抗真的登记结婚？******

　　都市情感剧《爱的二八定律》讲述了女主秦施为了满足知名律所入职女律师需已婚的要求，与男主阳华阴差阳错“假结婚”，但是历经种种“真相爱”的故事。“假结婚协议”能否对抗真的登记结婚？“假离婚”和真离婚哪个算数？这些问题不论是在剧中还是剧外都有探讨的必要。一起来听听法官怎么说。

　　“假结婚协议”vs真登记结婚

　　秦施为了入职诚与慧律师事务所伪造了自己“已婚”的身份，阳华为了躲避母亲的催婚让秦施假扮自己的未婚妻，二人一拍即合约定了半年的假结婚期限并签署了协议。后来律所在整理档案时要求秦施补齐已婚的材料，二人决定登记结婚，并签署了为期三年的“结婚协议”及婚前财产协议。

　　秦施和阳华签署的为期三年的“假结婚协议”能否对抗二人在民政局的“真登记结婚”？

　　根据《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编之规定，结婚登记应自愿合法。所谓自愿，即“男女双方完全自愿”，且“要求结婚的男女双方应当亲自到婚姻登记机关申请结婚登记。符合本法规定的，予以登记，发给结婚证。完成结婚登记，即确立婚姻关系。”所谓合法，即不存在民法典规定的婚姻无效的情形或者规定的可撤销的情形。

　　北京朝阳区人民法院综合审判庭武鑫蓉说，只要男女双方自愿领证，且不存在重婚、有禁止结婚的亲属关系、未达到法定婚龄、受胁迫、隐瞒重大疾病等情形，婚姻关系对登记双方均有约束力。不论双方有无感情基础、是否真心建立婚姻家庭关系、登记结婚有何种目的，在法律上都是“真结婚”。因此，秦施和阳华的“假结婚协议”不能对抗二人在民政局的真登记结婚。

　　“剧中，秦施“假结婚”是为了满足律所苛刻的入职条件，而现实生活中，通过“假结婚”想要达到的目的多种多样，如为子女办理户口、取得买房资格、过户购车指标等。看似一纸简单的婚约能撬动巨大的利益杠杆，实则隐藏着更多、更复杂的法律风险。”武鑫蓉说，第一，人身风险。第二，财产风险。第三，继承风险。

　　秦施和阳华“假结婚真相爱”的经历固然浪漫，但现实更多的是“人财两空”的狗血。不论从哪个方面看，“假结婚”这种破坏法律严肃性和婚姻神圣性的“饮鸩止渴”的行为都是不可取的。

　　“假离婚协议”VS真离婚

　　除了“假结婚”，“假离婚”这个概念我们也不陌生。虽然本剧中没有演绎，但是其他的热播剧和日常生活中，为了取得购房资格、逃避共同债务或者获取其他利益“假离婚真分手”的例子比比皆是。

　　“假结婚协议”中男女双方为保护个人财产往往进行最清晰的分割，如约定分别财产所有制；而“假离婚协议”中为了达到最终目的，势必会存在妥协、隐瞒、退让，如将本应平等分割的房产约定为一方所有。当“假离婚”变“真分手”，签署的假离婚协议是否有效？能否对共同财产重新分割？

　　“假离婚”是夫妻双方为获取某一利益约定暂时离婚，待达成目的后再行复婚的行为。与“假结婚”一样，法律上没有“假离婚”的概念。夫妻双方可以选择在民政局协议离婚，也可以选择在人民法院诉讼离婚。

　　民法典规定，“完成离婚登记，或者离婚判决书、调解书生效，即解除婚姻关系。”男女双方想要恢复婚姻关系，只能重新登记结婚，但凡一方“假戏真做”不愿复婚，都无法“破镜重圆”。

　　武鑫蓉说，如果“假离婚”引发财产纠纷，法院可依据诉求对所谓的“假离婚协议”中当事人处分财产的真实意愿进行审查，并从当事人在签订协议前后的相关行为予以认定。如果通过举证质证可以确认签署离婚协议并非基于夫妻双方情感破裂而是为了追求其他利益，这种情况可以认定以虚假的意思表示签订的财产分割条款无效。如果有证据证明“假离婚协议”中的财产分割条款并非双方真实意愿，则应依法对夫妻共同财产重新分配。

　　承载着感情与责任的婚姻不应成为利益的牺牲品。切莫因“小利”失“真情”，最后“鸡飞蛋打”。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）